Les différentes formes de détention de l’immobilier professionnel
LChoisir le mode de détention des locaux nécessaires à l’activité est une décision importante de gestion que doit prendre le chef d’entreprise. Plusieurs solutions sont possibles avec des conséquences juridiques, fiscales, et économiques différentes. L’entreprise peut, soit détenir directement l’immeuble, soit indirectement par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, soit opter pour une solution plus innovante, le démembrement de propriété entre le dirigeant et l’entreprise.
LA DÉTENTION DIRECTE DE L’IMMOBILIER
Le bien est détenu directement dans le patrimoine privé ou le patrimoine professionnel de l’entrepreneur ou encore dans la société d’exploitation.
Les avantages
Détention dans le patrimoine privé
L’entrepreneur est directement propriétaire de l’immeuble et son patrimoine privé en est augmenté. Ce choix simplifie la détention car il n’y a ni structure supplémentaire à créer, ni bail commercial à établir.
L’entrepreneur peut déduire de ses résultats imposables la valeur d’un loyer normal pour l’occupation du bien. En contrepartie, il doit déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.
De même, en cas de travaux importants sur le bien immobilier, il peut appliquer le déficit foncier.
Par ailleurs, la revente du bien bénéficie de la plus-value immobilière des particuliers, qui baisse avec l’écoulement du temps.
Détention dans le patrimoine professionnel ou dans la société d’exploitation
Dans cette hypothèse, le bien est également acheté en direct, mais inscrit au bilan de l’entreprise ou de la société d’exploitation.
Les avantages de cette option sont nombreux.
La solvabilité de l’entreprise est augmentée et l’obtention de financements est facilitée.
Sont déductibles du résultat de l’entreprise l’ensemble des frais afférents à l’immeuble acquis : les frais d’acquisition, les frais financiers, la taxe foncière, les intérêts de l’emprunt immobilier.
L’amortissement est applicable aux constructions et permet de réduire le résultat imposable.
Le patrimoine immobilier détenu par l’entreprise est exclu de l’IFI du dirigeant.
Le pacte Dutreil, dispositif fiscal exonérant à hauteur de 75 % des transmissions à titre gratuit des entreprises, peut être mis en place.
Les inconvénients
Le choix de la détention directe de l’actif immobilier présente plusieurs inconvénients.
Dans le patrimoine privé, les charges déductibles de l’immeuble sont limitées et le bien est inclus dans le périmètre de l’IFI du dirigeant.
Dans le patrimoine professionnel, les difficultés se présentent dès lors que l’activité économique liée à l’exploitation se porte mal et ou cas de projet de cession de l’actif immobilier immobilisé.
En effet, la survenance d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) expose directement l’immeuble inscrit au bilan aux risques de saisie.
En cas de transmission intrafamiliale, l’immeuble inscrit au bilan peut compliquer la composition des lots à partager entre les enfants repreneurs ou non repreneurs.
Par ailleurs, lors de la transmission à titre onéreux (vente, apport) de l’entreprise, la valeur patrimoniale de la société est artificiellement augmentée de l’immeuble, ce qui peut peser sur l’endettement du repreneur et donc sur l’attractivité de l’entreprise.
Concernant le volet fiscal, la cession de l’immeuble détenu par l’entreprise est taxée à la plus-value professionnelle, quelle que soit la durée de détention du bien cédé ; l’assiette de calcul de cet impôt est assez lourde, compte tenu de la prise en compte des amortissements. Ainsi, l’avantage fiscal de l’amortissement peut se trouver largement diminué par une imposition conséquente de la revente.
Compte tenu des désavantages importants de la détention directe de l’immeuble, le dirigeant devra privilégier, lorsqu’il a le choix, la solution de la détention indirecte.
LA DÉTENTION INDIRECTE PAR LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE
Le montage consiste à constituer une SCI qui acquiert l’immeuble en s’endettant et le donne en location à la société d’exploitation (SARL, SAS). L’autre montage résulte du rachat, par la SCI, de l’immeuble détenu au bilan de l’entreprise dans le cadre d’une opération de refinancement, bel outil de création de trésorerie pour l’entreprise.
Le dirigeant est associé dans les deux structures. Les autres associés de la SCI peuvent être la famille du chef d’entreprise ou des tiers, voire également l’entreprise dont la trésorerie pourra être utilisée.
La SCI ayant l’avantage d’offrir une grande liberté contractuelle, le chef d’entreprise devra veiller à se faire nommer gérant majoritaire afin d’en garder la maîtrise.
Durant la période de fonctionnement, les loyers constitueront une charge déductible pour la société d’exploitation et un revenu foncier pour la SCI.
Le patrimoine immobilier est ainsi protégé d’une éventuelle procédure collective que subirait l’entreprise. Outre le fait de constituer un complément de revenus à la retraite du dirigeant, la SCI lui permet également d’organiser la transmission équilibrée de son patrimoine entre ses enfants repreneurs et non repreneurs de l’entreprise.
Option pour une SCI à l’IR ou à l’IS ?
Le régime fiscal de la SCI peut être à l’impôt sur les revenus (IR), on parle de SCI semi-transparente, ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI est dite semi-transparente en cas d’option pour l’impôt sur le revenu. Dans cette hypothèse, le résultat est imposable selon la qualité de chaque associé. Pour les associés personnes physiques, le résultat sera soumis aux revenus locatifs et bénéficiera de plus-value immobilière des particuliers. Ce choix impose, bien entendu, que la société conserve bien une activité civile de location nue et ne se livre pas à une activité commerciale (marchand de biens) sous peine d’être soumise de plein droit à l’IS.
La SCI peut opter pour. ..